http://hn.house.sina.com.cn 2007年09月26日09:22
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近日，重庆、广东相继传来消息，按照总行部署，当地建设银行将第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，从8月份开始流传的“银行将提高住房按揭贷款首付比例”的说法得到了证实。
银行收紧房贷早已开始
北京伟嘉安捷(伟嘉安捷博客|伟嘉安捷新闻)投资担保有限公司企划经理殷丽娟说，提高房贷首付比例的传闻一直都有，实际上对贷款的紧缩已经开始。各家银行对外都是宣称首付比例二至三成，但在银行审核贷款的时候往往不是这样。“我们经常会遇到银行只贷款六成的情况，虽然银行表面不说收紧，实际上已经收紧了。”
“这次银行提高首付，给大家传递了非常明确的信号，政府要控制住房价。”就在建行重庆分行提高首付比例的消息报出的当天，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)在焦点房地产网的论坛这样说，这家经纪公司的主要业务是一手房的代理。
杨少锋认为，央行提高首付早在酝酿之中。对这轮房地产暴涨，政府和银行早就有这套预案，只是在考虑什么时机推出这套方案是最好的。如果一些缓和的，比如加息、土地政策推出来以后，还不能抑制房价，那就会采取更严厉的措施。“从目前来看，我认为提高首付是势在必行的。”
就在9月下旬，媒体报道了建行的一则报告，认为我国将进入房贷违约的高风险期。
按照国际经验，个人住房贷款风险一般在贷款3~8年后开始暴露。建行在报告中提到，要加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。
我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)房地产经纪有限公司副总经理胡景晖(胡景晖博客|胡景晖新闻)告诉记者，以前去银行贷款，从单位开个收入证明就行了。现在大多数银行不认这个，必须把过去一年个人收入的所得税纳税票附在后面，要把税票打出来，复印件附在后面。现在看来，下一轮政府调控的决心和意图很明显，就是保障自住，抑制投资，打击投机。
“之前银行在信贷的信用审核体制上是非常松的，甚至就是睁一只眼闭一只眼。”杨少锋说，从他接触的大量投资客户来讲，很多人一次性在北京买几十套房，在不同的单位开不同的收入证明。有些根本没有正当的职业或者专门就是炒房的，而开出来的收入证明，却是年收入十几万元甚至几十万元，实际上严格审核这样的情况都无法通过，但最终银行都放了贷款。
怎么判断第二套房
“这样的政策影响可能不会太大，因为判断是不是第二套房是个难题。”殷丽娟说，很多人现在根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。
北京某银行内部人士也持同样的看法。
“对投资者来说，规避方法很多。”这位银行内部人士说，如果第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候银行根本就不知道其是第几次购房。如果一个人一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都会认为此人是第一次购房。
按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子。而目前，央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人有多少套房子。
而且，建行重庆分行此次提高第二套房首付比例也没有说清楚是家庭第二套房还是个人第二套房。“很多拆迁户为了多要一套房夫妻离婚，要到房后复婚。很多人为了多享受福利分房，不也这样假离婚过？面对这些人，银行怎么知道是不是第二套房？”该银行内部人士说。
按照这位银行人士的看法，如果只是银行单方面出一个政策，很难真正抑制投资者。现在的情况是，想抑制投资者却不知道投资者是谁。“只有银行、建委、税收等相关部门能联合起来，弄清楚每个人、每个家庭名下究竟有多少房子，这些房子都是什么用途，才能真正抑制投资，同时不伤害自住需求。”
谁将受到影响
“银行提高首付比例更多的是心理上的影响。”该银行内部人士称，这样的政策对普通人几乎没有什么影响，买不起的还是买不起。
按照这位银行人员的看法，完全可以一松一紧，放松对第一套住房的贷款，比如贷款八成，同时紧缩第二套以上住房的贷款，甚至不给贷款。
根据杨少锋的分析，现在市场买房的主要有五类。第一类是投资者，准备做长线投资。第二类是投机者，目的就是为了通过买进卖出挣差价。第三类是升级，原来的房子住的条件不太好，现在想买一套更好一点的房子，其实可买可不买，但因为房价涨得太快了升值潜力大，所以也买。第四是恐慌性的购买，按照经济实力应该晚几年再买房子，但是因为房价涨得太快了，再不买房子担心以后买不起了。第五类才属于正常买房子的需求。而在北京的一手房市场，投资者要占到七成。
“把第二套房子的贷款首付率提高到四成，对纯投资的人群冲击最大。”杨少锋说。比如可以买3套房子的钱现在只能买两套了，因为房贷首付提高了。打击更大的是对这个市场的信心，让投资者感到政府以及银行对房地产打击投资的决心。
杨少锋认为，从连锁反应来看，第二套房子提高首付率，整个市场2／3的买主都会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10%，需求在短期之内降20%。
“提高首付比例绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，会抑制房价过快上涨。”胡景晖说，提高首付比例，背后意味着政府将来对于个人、家庭的置业会进行一系列的差别化对待，包括首付、物业、税收等。
但值得注意的是，那些升级购房者可能成为第二套住房首付比例提高政策的受害者。大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房，这时候在银行的信贷上只能多付首付。
