5指標判斷泡沫程度
陸振球指出,1997年時樓市出現泡沫,樓價升至不合理水平然後爆破,當時的市和各類樓市數據,對以後樓市是否出現泡沫和是否危險,頗有參考價值。事實上,金管局於2005年時,也曾以5個指標與1997年時相比,判斷樓價是否出現泡沫。而5個指標,包括:
1/ 物業價格
2/ 成交量
3/ 新做按揭貸款
4/ 收入與供款比率
5/ 購入物業按揭供款與租金比率
陸將上述5個指標的第5項「購入物業按揭供款與租金比率」,改為更容易理解的「實際租金回報率」(即租金回報減去供樓利息),從而得出以下數據,並製成「樓市泡沫指標」圖。
1/ 物業價格:97年 6208元;現在 3660元(只及97年59%)
2/ 成交量(按季一和二手成交 ):97年 53,362宗;現在 41,102宗(只及97年77%)
3/ 新批按揭貸款:97年7月 337億元;07年11月 277億元(只及97年82%)
4/ 收入與供款比率:97年 93.2%;現在 33.1%(只及97年36%)
5/ 實際租金回報率:97年 -6.9%;現在 1.05%(只及97年42%)
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