瑞銀：樓價兩年料升50％
研討會三位嘉賓講者——長實趙國雄（右）、明報陸振球（中）、瑞銀王震宇（左），深入淺出地分析了今年的樓市走勢。
挾覑07年強勢，08年樓市表現將會如何？不論是業主或準買家都極為關心。明報置業網（http://property.mpfinance.com）上周六舉辦「08年樓市新形勢」研討會，除了本報地產版主管陸振球外，更邀得重量級講者包括長實（0001）執行董事趙國雄和瑞銀集團亞洲房地產主管王震宇，為讀者分析樓市最新形勢，詳細解構各種利好和利淡因素，現場反應極為熱烈。
瑞銀集團亞洲房地產主管王震宇對香港樓市極為看好，認為未來2年樓價至少可升50％，原因是出現了負利率，且供不應求的情極嚴重。
王震宇指出，去年樓宇交投為1997年後的10年新高，樓價升勢獲得成交量配合，可說極為強勢，加上現時一般住宅租金回報可維持4厘水平，高於按揭利率3.7厘至3.8厘，買樓收租投資或自住，都是理性表現。
負利率吸引本地及外資買樓
與此同時，美元走弱，而人民幣卻不斷升值，令到香港在聯繫匯率下出現輸入通脹情；而美國因經濟放緩，將加快減息，香港銀行勢必跟隨，以致負利率會愈來愈嚴重。這除了刺激本地市民加快入市外，亦吸引外資基金來港買樓，單在去年第4季便斥資達35億元入市，而深圳和香港樓價差距大幅拉近，也促使內地客來港買樓。
另外，統計顯示香港失業率和租金存在明顯的相反關係，而現時香港失業率已跌近1997年時水平，但租金卻仍有顯著差距，因此租金具明顯上升空間。事實上，全港交投最活躍的12個屋苑，部分已出現供抵過租，若6個月後租金再升一成，而利率再減半厘，則這12個屋苑將全部出現供抵過租。
新供應僅滿足三分一需求
同一時間，香港近一年加薪潮愈趨明顯，而以私人住宅的業主計，其薪金水平已高於97年水平，加上香港結婚和出生數字回升，令對上車盤和換樓的需求也相應增加。
王震宇指出，雖然整體香港的人口增加不快，但因平均每個家庭的人口數目減少，平均每年新增家庭數目達3.6萬個。然而，香港去年的私樓落成量不足1萬伙，估計未來2年也只有約1.3萬至1.4萬個單位，即是說新增私人住宅供應僅可滿足約三分之一的新增家庭數目，需求遠遠高於供應，樓價焉能不升？
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