2010年1月1日星期五

揭開太古城 不老之謎

揭開太古城 不老之謎 文章日期:2009年3月3日

http://property.mpfinance.com/cfm/pd3.cfm?File=20090303/pdb01/gba1.txt

【明報專訊】位於港島東的太古城,不同期數的物業樓齡超過20至30年,仍然穩居港島龍頭屋苑地位,不單因為保養得宜,交投量和樓價也不遜於一些落成只有數年的市區物業,因此在巿場上有「長青屋苑」的稱號。事實上,太古站位於港鐵太古站之上,相連面積逾110萬平方呎的太古城中心商場,不論交通及日常起居生活所需都極之方便,而發展商和物業管理公司不斷更新各種設施,加上單位面積多元化,由500至1200多平方呎不等,因此能吸引各式買家追捧。

太古城提供住宅單位近1.27萬伙,是繼嘉湖山莊及美孚新鸷後全港第3大屋苑,80至90年代亦為不少日、韓籍僑民聚居地。該屋苑沒有專設會所,部分期數物業樓齡逾30年,雖然外形難與時下的現代化建築相比,卻是「舊而不殘」,絕沒有殘舊的感覺,而其市更是本港樓巿主要的風向標之一。

其實,舊屋苑也有獨特的好處,就是單位實用率較一般過去10年落成的其他屋苑為高,達87%至88%,而鄰近近年來落成的嘉亨灣,實用率便只介乎75%至 76%。嘉亨灣現時以建築面積計,平均呎價約6600元,看似較太古城現時約5910元水平高逾一成,但若以實用面積計,兩者樓價卻差不多,但樓齡相距 20多年。

樓價反彈能力較強

另外,太古城過去10年每逢樓價受大巿影響下滑後,反彈能力亦較其他屋苑強。中原地產資料顯示,全港10大屋苑由97年樓巿高峰期(亞洲金融風暴之前)的樓價跌至03年SARS最低位之後,至07年又回升至高位水平,其中港、九、新界具指標性4個屋苑,如嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新鸷及太古城,後三者樓價反彈力最強達至一倍以上(見表2),反映其巿場後續力充足,在買家心目中仍不減其魅力。

利嘉閣地產太古城區域經理黃龍智表示,以去年下半年出現的金融海嘯為例,太古城樓價下跌約25%至平均呎價5100元,今年2月回升至5910元,升幅 15%,較鄰近屋苑升幅為高,如樓齡較新的嘉亨灣,海嘯後跌價20%至平均呎價6100元,至今年2月只回升8%至平均呎價6600元。

中原地產研究部指出,今年首兩個月(截至2月24日),10大藍籌屋苑合共214宗二手買賣帳面獲利登記,佔同期已知買入價登記的59.0%。太古城的轉售獲利宗數佔同期已知買入價登記的82.4%,是買賣帳面獲利比例最高的屋苑,其次為杏花鸷及匯景花園,獲利比例分別達77.8%及71.4%。

實用率接近九成

黃龍智稱,太古城仍穩坐港島區龍頭屋苑,其中一原因是單位多元化,面積由500至1200多平方呎不等,實用率接近九成,但過去10多年落成其他屋苑的實用率,一般最高只有八成左右。

太古城亦有兩款「則王」單位最受巿場追捧,其中675平方呎2房單位共有2200伙,分別位於高山台、星輝台、金殿台及安盛台。該款單位主人房及普通睡房面積分別近120及近100平方呎,較一般房間面積多出20至30平方呎,所以可將其中的普通睡房一開為二個較細的睡房。至於另一3房則王,分別為843及 876平方呎單位,主人房面積亦接近100平方呎,該款單位分布在金殿台、星輝台及海天花園。

呎價5000至7750元

至於太古城最低樓價為開揚景觀較少的翠湖台(1978年入伙),現時平均呎價5000元;現時最高樓價為海景花園(最多海景單位及1984年入伙),平均呎價7750元。

黃指出,太古城近期買賣及租務成交穩中略升,2月(至27日為止)分別51宗及64宗,1月份分別有52宗及61宗;現時平均呎價及平均呎租分別為5910元及19元。

撰文﹕鄧雅各

攝影﹕劉焌陶