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---五大怪現象令您嘖嘖稱奇---
(本網訊)南加州華人社區房市在全美地產慘跌中產生五大怪現象導至房市搶購熱潮令人嘖嘖稱奇, 根據加州城市計畫機構聯盟（ League of CA Cities Planners Institute）的報告指出聖瑪利諾市、蒙特利公園市、羅斯密市、天普市以及核桃市，今年的房價比去年同期都高出不少。七個房價攀升城市有五個位於聖蓋博谷區。聖瑪利諾排名第三，漲幅11.42%，蒙特利公園以10.65%的升幅排名第四。第五是羅斯密市的4.51%、第六是天普市的3.00%、以及核桃市的0.29%。造成華人社區的房價不降反升的主要情況是好房源不多,加上美國負債纍纍,美金貶值及通貨膨漲的陰影揮之不去,股市及共同基金,銀行定存皆不具有吸引力,大量資金開始湧入房市以抗通膨造成屋況好價位理想的房屋多人拱抬競標局面.據傑出地產經紀人Tom指出,華人習慣居住華人社區內加上惜屋惜售的心裡,不是特別原因很少售屋搬遷他移,加上standard sale房源(不是銀行屋)本來就不多這是房市價位逆轉上揚原因他歸納以下五點目前房市怪現象.
(一)房源少選擇機會不多有錢買不到房子的窘態 ---許多華人潛在買主在收入及信用評分上均有不錯條件本想趁這次房屋大跌進場找個物美價廉的好屋,進入市場後才發現市場房源不多,看的上房屋沒跌多少, 市場上75%都是法拍屋或Short Sale , 法拍屋不是狀況很糟要花大錢整修就是屋況還可以但吸引了大批買主競標結果又把價位又抄起來了,而Short Sale(短售屋)如開價很低會吸引大批買主爭相加價一棟房產20-30個Offer是經常的事待銀行比較誰的價位高誰的條件好往往銀行需花上3-6個月時間審批,手續繁雜,曠時費事很多出價者往往等不及只得另尋房源
(二)貸款難又擋掉許多購屋者-美國自發生次級貸款風暴之後銀行審核借款人條件從極寬走向嚴格,首先信用評分需700分以上其次年收入需要房貸年付款的2倍以上,另最少要25%Downpayment
(三) 短售屋買不成--這在售屋過程中常有80%--90%失敗率,因此agent很怕碰到短售屋,至於什麼是短售屋(short sale)?這是指屋主因失業或財務困難無法按期支付貸款,又不願讓銀行法拍的屋主,因此他透過地產Agent與銀行協商，希望以低於貸款總額的房價出售。如貸款總價50萬售價40萬中間的差額10萬希望由銀行吃掉。有的房屋上市雖有offer但抵不過銀行高標準審核，不少屋主短售紓困計畫常破滅加上多數銀行和地產Agent對於短售屋意願都不高,因此失敗率很高
(四)現金搶購是成功率最高的一群----有條件購屋者(Qualify Buyer)在出價時往往抵不過現金買主.因為他們不需要等貸款審批房屋迅速成交.這些現金買主分別有(a)剛落地的兩岸三地華人新移民.(b)在美國打現金工者(如裝修/餐飲/賭場….等行業很多是現金收入)(c)本身的房貸已(快要)付清了因此可以重貸出一大筆現金出來或向銀行申請Equality loan(或第二胎貸款)(d)中港台長輩親友支援(e)同鄉會互助會…等相互支援來買屋以上這批挾帶大量現金者正是主導這次華人房市欣欣向榮的主力
(五)房屋的成交價竟然比賣主出價還高---這種以前在房市榮景時才會發生的事竟然在經濟大蕭條時重演, 傑出地產經紀人Tom特別挑出近日剛完成交易的地產以証明它的確切性供購屋者參考.
